二手房屋买卖的注意事项

二手房屋买卖的注意事项

一、核实房屋产权人

房屋产权人必须是首先核实的问题，该问题涉及到后续签订正式房屋买卖合同的主体是否合法，若卖方主体有问题，则会对过户及合同效力产生很大影响。首先应当核实卖方的身份信息和房产证上的产权人信息是否一致，还需注意该房产是否属于夫妻共同财产。

实践中，经常会遇到的情况：卖方的房屋仅登记在夫妻一方的名下，但该房屋却又属于夫妻共同财产，买卖合同签订时，因该房屋仅登记在一方名下，则合同签订方又只能出现登记方的名字，为避免合同效力及后续过户履行出现问题，此时建议进行如下完善：

由夫妻另一方向买方出具书面的说明，说明其知晓登记方卖房的情况并且同意出售，抑或在买卖合同的卖方签字处，也一并签订夫妻双方的名字，（注意名字不能代签，需由夫妻双方本人签订）。这样对于买方而言，即便后续出现履行问题，至少合同效力可以确定有效，仅涉及其他违约追责的问题。

另外，若买方对于该房屋产权人身份信息有疑虑的，可以要求中介机构前往不动产登记中心打印该房屋的基本登记情况，包括产权人信息及该房屋的权利限制等。

二、房屋是否存在抵押、查封等情况

拟交易的房屋存在抵押、查封等情况，则房屋买卖的权利受到限制。抵押一般包括房屋按揭贷款抵押、借款抵押、担保抵押等，查封一般则为司法查封。

对此，我国《担保法》第49条作出了明确的规定，“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”

根据上述法律的规定，有抵押、查封的房屋交易的权利将会受到限制，实践中的处理方法一般为：

1、房屋存在抵押的，双方协商一致，由卖方限期解除该房屋的抵押登记，或者由买方出资借钱给卖方，再由卖方进行解押登记，出借的款可以抵作房屋首付款；2、房屋存在司法查封的，根据法律规定，有司法的查封的房屋不得转让，此时需要由卖方申请解除该房屋的司法查封登记，未解除查封的，该房屋买卖合同无效。

三、房屋是否存在出租情况

在正式签订房屋买卖合同之前，若该房屋存在已经出租的情况，则需额外注意。

根据我国《合同法》第229条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。”

也即是“买卖不破租赁”的基本含义，若房屋存在已经出租的情况，租赁关系仍有效，不因买卖合同而受到影响，实践中建议的处理方式：

1、要求卖方与承租人限期解除租赁关系，由此产生的相关费用由双方协商承担；2、买方同意由承租人继续租赁的，房屋过户后，买方应当及时与承租人重新签订房屋租赁合同。

四、出具的定金收条是否等于合同已成立

在正式签订房屋买卖合同之前，买卖双方急于交易确定买卖关系的，经常由卖方先收取定金，并出具定金收条，但该定金收条并不能完全等同于双方的买卖合同关系已经成立，司法实践中有两种判定方法：

1、定金收条中，对于房屋的坐落的具体位置、房屋产权人、买卖双方基本信息、房屋总价款、房屋面积等作出明确的说明，具备了合同成立的基本条款，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第一条的规定，此时可以认定双方买卖合同关系成立，若一方违约的，守约方可以要求对方承担违约责任。

2、定金收条中，虽然已经具备了合同成立的基本要件，但是若双方又同时约定或再以后的来往信件中表明将来会另行签订买卖合同的，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”之规定，此时双方的买卖合同关系并未成立，仅成立了预约合同法律关系，则不能根据已成立的合同主张相应权利。

五、按揭贷款的注意事项

若非全款而是办理按揭贷款的，则需注意合同中表明按揭贷款未能办下来的后果。

一般而言，买方若征信没有较大问题，银行审批按揭贷款则不会出现大的问题，只需要走流程等着审批通过及放款。但对于卖方而言，若买方因征信等其他自身原因导致按揭贷款不能办理的，实践中建议在合同里补充相应的条款：

若因买方原因导致按揭贷款不能办理，1、买方可以限期卖方以全款的形式直接支付剩余的放款，2、再次给予卖方在其他银行办理按揭贷款手续，可以限定买方总共办理按揭贷款的次数，一次或者两次，若仍无法办理按揭贷款，则应当限期买方一次性支付剩余款项。在前述情况买方均不能支付剩余款项的，卖方有权解除合同并要求承担违约责任。

六、违约责任需明确

违约责任需明确的写清楚，若违约责任为明确的，则可能无法主张相应的违约责任。一般而言，需要明确如下的违约责任：

1、定金的违约责任，需明确为“定金”，表述为订金、保证金、押金等等则不产生定金的法律效力，定金罚则也即为：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”

2、支付首付款、进度款、尾款等费用的时间，以及逾期支付款项的违约责任，支付违约金或者按照逾期天数承担利息等等。

3、房屋交房及过户时间，约定的交房时间到期后，若对方未交房的，可以要求违约方承担房屋占用的损失费。逾期不予过户的，可以要求限期过户或者解除合同，并且要求违约方承担损失。

4、违约金需明确，根据《合同法》第114条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”需明确约定违约金的金额或者计算方式，但是该约定一般有限定，“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”

5、合同解除的条件，需明确在对方何种违约的情况下，达到某种条件才可以解除合同，一般而言，未按时支付房款、贷款未能办理、不予支付房款、不予过户等等属于合同履行的重大事项，可以约定合同解除的方式及违约责任。

七、中介费等其他收费的支付问题

中介促成双方交易的完成即为完成了中介义务，但是经常出现双方合同签订后，一方违约，房屋买卖合同不能履行，且中介费不予退还的情况，此时应做如何处理？

1、要求中介费的支付分为时间段，合同签订后支付、合同履行完毕即过户后相应的支付比例；2、在三方协议中明确，合同签订后，因一方的原因导致合同不能履行的，且中介方不予退还中介费的，守约方可向违约方主张中介费。一般而言，要求分段支付中介费的情况较为少见，可要求按照第二种方式处理。

八、其他注意事项

主要包含了合同文本中，双方信息核对、付款金额、付款时间、房屋交付时间、过户时间、房屋水、电、物管费的处理、户口迁移等问题，同时，买卖双方需注意保存双方的身份证复印件信息，谨防出现违约后需要走司法程序的情况。