法官说法：家庭成员在房屋买卖合同中恶意串通的判断

法官说法：家庭成员在房屋买卖合同中恶意串通的判断

【基本案情】

  2000年5月31日，代某某与王某某离婚，婚生女代某由代某某抚养。2001年7月16日，代某某与梁某某结婚。2006年9月5日，代某某以68000元的价格购买一套房屋，并取得房产权证，该房屋登记在代某某名下。2013年7月30日，代某某与代某签订房屋买卖合同，约定代某某将该房屋50%的份额以30000元的价格转让给代某，并于当日办理房产登记，将房屋所有权人变更为代某、代某某，每人各占50%的份额。其后该房屋被依法征收，代某某、代某获得房屋征收补偿款434920元。为此，梁某某诉至法院，请求法院判决确认代某某与代某所签房屋买卖合同无效。

【观点评析】

  1.家庭成员在房屋买卖合同中恶意串通的判断。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。关于房屋买卖合同中恶意串通的判断问题，可以参考物权法中善意取得制度的规定，即从合同价格是否明显不合理、当事人是否明知会对第三人利益造成损害等考虑。其中，当事人是否明知会对第三人利益造成损害因涉及主观状态的判断，在一般案件中，对此承担举证责任的当事人较难完成证明责任，但在家庭成员之间，由于彼此共同生活，对于部分事实的了解程度远高于陌生人，根据客观证据证明的事实，例如是否实际支付合同对价等，并且结合一般生活经验可以推出当事人的主观状态。

  本案中，代某因由代某某抚养，其与代某某、梁某某一起共同生活，作为家庭成员之一，代某理应知晓案涉房屋系代某某与梁某某的共同财产。代某与代某某签订的房屋买卖合同约定，代某某将该房屋50%的份额以30000元的价格转让给代某，该价格不仅低于代某于2006年9月5日购买案涉房屋时的价格，而且明显低于2013年7月30日二人签订房屋买卖合同时的市场价格。此外，代某没有举证证明其已按合同约定向代某某支付购房款，代某所辩称的通过现金方式支付的事实也没有相关取款凭证或其他证据佐证。综上，代某与代某某在明知签订房屋买卖合同的行为将对第三人利益造成损害的情况下，仍故意为之，应认定为恶意串通。

  2. 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《买卖合同司法解释》）第三条的处理。该条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”《买卖合同司法解释》）第三条的规定适用于买卖合同一方当事人基于对方当事人无权处分的事实主张合同无效的情形。而本案中，第三人梁某某基于代某与代某某恶意串通的事实主张该二人签订的买卖合同无效，因此，本案不能适用《买卖合同司法解释》）第三条的规定。

                                    (撰稿人：重庆市渝中区人民法院   朱艳春)